�kB3月1号开始，房贷利率换“锚”，其计算方式发生巨变。

从今天到8月30日，我国绝大部分存量房贷都需要完成转换。

简单来说，以前的房贷利率是根据基准利率来设定的，从今往后，这个“锚”要全部换成LPR利率，无论是新增房贷还是存量房贷，都要看LPR的脸色。

认真看了一下转换细则，有这样几个感觉：

1. LPR接连下降，但房贷“降息”的希望落空。

2. 银行是此次转换的赢家，利率虽然在降，但房奴的利息暂时没有因此少交。

3. 利率市场化，楼市例外，房贷利率仍然受到高度管制。

4. 低利率大势所趋，但楼市很难跟着爽。

几个常见问题集中回答一下。

1.

问：LPR和基准利率有啥区别？

答：基准利率是央行决定的政策利率，而LPR是商业银行竞价产生的市场利率。

基准利率不定期调整，央行上一次调整基准利率还是2015年，5年期以上贷款利率（房贷利率）至今仍为4.9%，而LPR利率每月调整一次。

LPR是由18家商业银行共同报价产生，计算方法是去掉一个最高价和一个最低价，然后算术平均得出，每月20日重新报价计算，5年期以上贷款利率是4.75％。

2.

问：哪些贷款需要转换？

答：看贷款合同，如果当初和银行约定的利率是按照基准利率定价（上浮或者折扣），就需要转换。

如果约定的是固定利率，就不能转换。

二套房、公寓、商铺、写字楼……只要是跟基准利率挂钩浮动的个人贷款，都需要转换。

划重点，公积金贷款、不良贷款不能转换。

3.

问：什么渠道可以转换？

答：具体操作要以贷款银行的解释为准，不过，综合多家银行的公告看，8月30日之前，房贷客户基本都可以在贷款行的手机银行、网上银行、智慧柜员机、短信银行、任一网点等渠道完成定价基准转换。

4.

问：换锚之后，存量房贷利率如何计算？

答：等价转换，不升不降，保持原合同约定的利率到年底，直到明年再调整。也就是说，虽然LPR利率接连下降，但今年的房贷利率保持不变。

利率的具体算法是“LPR＋固定点差”，这里的LPR值，选取的是上一年12月的5年期以上贷款利率4.8%，而固定点差的算法比较关键，是由“原合同约定利率－2019年12月的LPR”。

举个例子，张三有一笔存量房贷，利率约定的是基准利率上浮10%，那就是4.9%×（1+10%）=5.39%，2020年仍然是这个利率不变，他的“固定点差”则是5.39%－4.8%=0.59%。

再举个例子，李四有一笔存量房贷，利率约定的是基准利率的9折，也就是4.9%×90%=4.41%，2020年仍然是这个利率不变，他的“固定点差”则是4.41%－4.8%=－0.39%。

也就说，这个固定点差可以是正数，也可以负数，如果之前约定的利率是基准利率上浮，这个点差就是正数，如果约定的是下浮，这个点差就可能是负数。

划重点来了，这个点差一旦确定，就一直固定不变了。

举个例子，如果2020年12月的LPR（5年以上贷款利率）变成了4.5%，那2021年，上述张三的房贷利率就变成了4.5％＋0.59%＝5.09%，而李四的利率就变成了4.5％－0.39%＝4.11％。

5.

问：新增房贷利率如何计算？

答：计算方法也是“LPR＋基点”，这里的LPR是最新的5年以上LPR贷款利率，而加多少基点由各地政府决定，每个基点等于万分之一。

又要划重点了，加多少“基点”，地方政府可以灵活调整，楼市较热的地区，基点可能就高，楼市较冷的地区，基点可能就低。例如南宁、苏州、郑州等热点城市的基点都超过100，首套房利率超过6%。

举个例子，假如某人今年现在买房，当地首套房利率的加点如果是100个基点，那么它的房贷利率就是4.75%（2月LPR利率）＋1%（加点）=5.75%。

发现没，LPR利率虽然市场化了，各行各业终于可以享受到LPR降息的快感了，但房贷利率被排除在外，因为地方可以根据需要随时调整基点。

所以，单就楼市而已，无论搞不搞LPR，差别不大，换汤不换药而已。房地产原本就是最不市场化的一个行业，别指望这么快就能在利率上享受市场化了。

6.

问、转换之后，银行和房奴谁是赢家？

答：单就2020年来看，银行肯定是赢家，LPR虽然在降，但房奴的利息没有因此减少，因为转换原则是“保持原合同最近利率不变进行等价转换”。

解释一下，去年12月的5年以上LPR贷款利率是4.8%，相比2015年的基准利率已经下降了10个基点，如果按照过去的算法，只要基准利率下降，房奴的利息也会跟着减。但今年要求利率不变，这意味着房奴错失了10个基点的降息利好。根据财经作家刘晓博的测算，各大银行至少可以占到280亿元的便宜。

2020年之后，由于“固定加点”不变，算法有一点复杂，不能一概而论。但一般来说，如果2021年LPR利率继续走低，那些原本享受基准利率折扣的人，会比以前的算法交的利息更少，而那些原本按照基准利率上浮的人，会比以前的算法交的利息稍多。如果LPR走高的话，情况刚好反过来。

7.

问：你只有一次选择机会，当选哪个？

答：央行提供了两个选择，且选择机会只有一次，一是固定利率，二是浮动利率。

举个例子，倘若上述张三选择的是固定利率，那么他的房贷利率就一直是5.39%，而且以后不管LPR如何变化，都是按照这个利率还款。

倘若张三选择的是浮动利率，那么他的房贷利率会随着LPR的变化，每年调整一次。

所以，哪一种选择更划算？关键看你如何判断今后的LPR走势，如果你认为LPR长期看涨，就选固定利率，如果你认为LPR利率长期看跌，就选浮动利率。

目前主流的观点认为，当前正处在全球货币宽松周期，中国的低利率将是大势所趋，此时选择浮动利率更划算。

8.

问、低利率大势所趋，楼市会不会跟着爽？

答：不会。

首先，LPR并非完全市场化的利率，表面上它虽然由18家商业银行竞价产生，不受政府干预，但实际上仍然受制于央行的MLF操作（中期借贷便利），LPR不会真正飞出宏观调控的手掌心。

简单来说，MLF可以理解为央行借钱给银行的参考利率，而LPR是银行借钱给客户的参考利率。在很大程度上，MLF是LPR的锚，对其影响很大。例如，2月份，央行通过降低MLF利率，间接促成LPR利率的下调。

其次，房贷利率和LPR不能划等号，前文说过，地方政府可以根据需要在LPR的基础上加点，楼市过热，加点就多，楼市过冷，加点就少。所以，即使利率市场化了，房贷利率仍然是政府严格管制的。

接下来，你可能会看到随着政府刺激经济，市场利率不断走低，各行各业享受LPR走低的红利，唯独房地产被排除在外。“房住不炒”仍然是总基调，至少在央妈目前的口径里，房贷利率丝毫没有放水的迹象。

换汤不换药，买房子的人，如果跟着LPR走低而激动，纯属浪费感情。