Sam 荣盛发展“停摆”超2000亿负债如何“渡劫”？
2020年2月18日，荣盛房地产发展股份有限公司披露了一份靓眼的年度业绩快报。公告显示，荣盛发展2019年全年累计实现签约面积1098.07万平方米，同比增长11.66%；累计签约金额1153.56亿元，同比增长13.58%。此外，2019年，公司营业收入、营业利润均有两位数的增长率。
但荣盛发展千亿元销售背后，是高负债和高风险并存“透支”未来的发展模式。
财务方面，根据年度业绩快报显示，截至2019年末，公司总资产2518.97亿元，同比增长10.60%；总负债2072.06亿元；资产负债率82.26%。
根据天眼查风险评测数据显示，荣盛发展自身风险1311个、周边风险高达9094个，预警提醒为590个。其中法律诉讼有404个，一般而言，上市房企的诉讼达到200个都是极少见的。
2020年开局，一场突如其来的疫情，打乱了大多数房地产行业的节奏。延长假期、推迟复工、关闭售楼处……面对巨大的销售压力，荣盛发展如何解决资金运转？高法律风险、高资金压力的透支未来式的发展模式，千亿之后的发展何以为继？
针对上述相关问题，《商学院》记者致函荣盛发展董秘办公室，截至发稿日并未收到回复。
疫情蔓延，楼市冰封
在新冠肺炎疫情袭击下，在旅游业、航空、餐饮业、商业会议、金融业等等都受到影响时，作为劳动密集型、资金密集型产业的房地产行业也没能幸免。
根据防疫要求，1月26日，中国房地产业协会倡议房地产开发企业暂停售楼处销售活动，严防疫情扩散。
截至目前，已有湖南、江西、广东、海南、黑龙江以及成都、重庆、福州、南京、苏州、杭州、合肥在内的至少60余个省市下发通知，要求暂停售楼处销售活动。
在投资者平台上，荣盛发展董秘在回复投资者问题时表示，受新型冠状病毒疫情的影响，公司项目所在地地区政府要求当地企业延期复工，公司项目的复工和开工受到严重的影响，售楼处不能开放也会对销售产生不利的影响。
《商学院》记者了解到，目前荣盛发展在湖北区域业务占比非常小，房地产开发类项目只有武汉蔡甸荣盛华庭。应当地政府要求，湖北省内各类企业复工时间不得早于2月14日，公司正在积极落实线上办公方案。
根据疫情防疫要求，部分城市延迟复工，在异地工作的人群返回工作的城市后还要进行隔离，使得企业复工时间进一步延迟。
复工延迟无疑增加了企业的经营成本，使得现金流进一步吃紧。尽管如此，荣盛发展在1月份仍实现销售增长，2020年1月，公司实现签约面积50.17万平方米，同比增长38.67%； 签约金额50.34亿元，同比增长8.37%。
同策研究院总监张宏伟在接受《商学院》记者采访时分析称，疫情影响主要从1月下旬开始，因此1月份数据尚可，受疫情影响并不明显。现在疫情对于销售的影响是非常大的，尤其是从春节后到4月份之前，房企开发商受影响普遍性比较大。
根据中原地产研究中心统计数据，从2020年1月下旬开始，大部分开发商的成交量相比往年春节期间暴跌95%。
在许多房企的计划中，1月份应该是开门红的一个月，以往年不同的是2020年的“开门红”被疫情彻底打乱。据克而瑞研究报告，截至2020年1月末，TOP100房企单月实现操盘口径销售金额5097.05亿元，百强房企整体业绩规模较去年同期降低近12%。
其中，保利地产 1 月实现签约面积 157.57 万平方米，同比下降 30.85%，实现签约金额 235.88 亿元，同比下降 29.78%；招商蛇口1月实现签约销售面积 44.19 万平方米，同比减少 22.34%； 实现签约销售金额 118.98 亿元，1月同比增加 0.94% 。
58安居房产研究院分析师张波在接受《商学院》记者采访时表示，售楼处关闭最为直接的影响就是房企线下的蓄客场所短期失效，售楼处一方面是房企承接线下找房群体的线下首要阵地。
另一方面也是购房者购房链条的重要一环，因此，除了对于销量的影响显而易见外，更为重要的则是影响到房地产开发企业的现金流，预售资金是房企的重要现金流来源，销量减少意味着预售资金同步大幅减少。同时还会影响到不少房企的销售策略，2020年的销售目标、销售节奏、整体价格策略都有可能同步出现变化。
对暂停售楼处销售活动，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉持相同观点，他表示随着疫情的影响，开发商复工延迟，市场启动比较晚，整个年度计划完成可能会受到影响。多地售楼处关闭，新房销售基本停滞，会导致销售下滑而资金压力会变大。
张宏伟认为，疫情之下延迟复工，人们的收入会下降，或者收入增长速度会下降，就会影响下一轮人们需求的增长、消费收支和对未来的信心。如果现在没有性价比较高的房源，他认为购房者会持观望态度。
千亿负债，资金紧张
2月7日荣盛发展发公告称：2020 年 1 月 30 日，公司境外间接全资子公司完成境外发行 3 亿美元的高级无抵押定息债券，债券期限为 364 天，票面利率为 8.75%。荣盛发展表示本次美元债券的发行有利于进一步改善公司债务结构、拓宽融资渠道，满足资金需求，进一步建立公司境外市场信用。
2017年人民币汇率尚保持在6.4时代，在2020年已经来到了7，同时内房债等利率也持续升高，这无疑增加了企业的融资成本。而新年后人民币汇率持续在7关口反复波动，在这个时间点境外优先票据是否会受到汇率波动影响？
对此，李宇嘉认为，在这个时期发债肯定会受到一定的影响。由于受疫情的影响，人民币的汇率承压，货币风险会比较大。他觉得延后一点时间等疫情有所缓解，再发债会是一个比较好的窗口期。李宇嘉建议企业在发债同时做一个套期保值业务，即汇率的远期保障，可以锁定一定的风险。
张宏伟从少数开发商中了解到，现阶段境外融资也收紧了，现阶段企业面临的资金压力还是非常大的。所以现阶段企业还是要想方设法的去通过销售加快回笼资金或者是减少投资。
据克而瑞研究报告，2020年95家典型房企共有5575亿元的债券到期，相比2019年到期债卷增长43%。就单月情况来看，1月、7月和11月均为偿债高峰，分别需要偿债616亿元、615亿元及662亿元。
根据《商学院》记者的不完全统计，2019年荣盛发展发行的两期超短融发行规模分别为9.1亿元、5亿元，票面利率均为7.3%；此外公司年内发行两期美元债，累计发行规模5亿美元，票面利率均为8%；2020年1月以来公司再次发行美元债3亿美元，票面利率为8.75%。
据荣盛发展2019 年第三季度报告显示，报告期末一年内到期的非流动负债 274.75亿元，较上年末数 175亿元增长了57%，主要原因是一年内到期的借款增加所致。
根据荣盛发展年度业绩快报显示，截至2019年末，公司总资产2518.97亿元，同比增长10.60%；总负债2072.06亿元；资产负债率82.26%。
从2015~2019年，荣盛债务规模节节攀升，负债从808亿元激增至2072亿元，近五年净增1264亿元。
李宇嘉认为确实会存在一定的还债难度，但不至于出现还不上导致企业出现风险的问题。一般而言上市公司融资渠道相对多点，外债占比数量并不大。加上国家也有通过相关政策有发债救灾的决心。所以他个人认为还债问题不大。
2月7日，武汉公积金管理中心出台的《关于做好疫情防控期间住房公积金服务保障工作的通知》，一方面将防疫一线人员的首套房公积金贷款额度由70万元提至84万元。另一方将放开外地支援汉医护人员在武汉购房异地公积金贷款的户籍限制。
“疫情过后，相关政策在”一城一策“的基础下会有所调整。”李宇嘉认为政策可能集中在对首套房的认知，对刚需的支持，包括对LPR的继续降低；央行在公开市场净投放保持银行的资金流动性充裕，间接地降低房贷利率；还有包括延迟个人贷款等等。他表示这些措施都是值得关注的。
“如果不采取金融侧的支持，一季度不少房企的确会面临资金链断裂的风险，尤其是一些负债水平明显过高的房企更是风险不断累积。”张波如是说。
从近期各地的政策来看，对于房企侧的支持也在加强，例如无锡和西安都出台了专项政策帮助，从帮扶的重点来看，包括贷款还款的延期、预售条件的变化、部分税收的减免，这些都是房地产企业当下的痛点，可以有效帮助房企安全度过困难期。张波预计未来会有更多城市会出台类似政策。
加速行业内优胜劣汰
房地产的游戏规则是政府出土地，银行出资金贷款，开发商出资，供应商建设，购房者买房。
售楼部的暂停销售，部分城市土地出让、国有建设用地使用权交易也被按下暂停键。为应对此次疫情的，多数地方政府纷纷采取了应急措施，发布了《关于暂停各类公共资源交易活动的公告》，根据克而瑞重点监测的40城市中，截至目前，南昌、长沙、合肥、南京、苏州、厦门等省会及高能级二线城市在1月底、2月初间接宣布土拍暂停，其中长沙、厦门等相对严厉，线上、线下交易均明确暂停交易。
除了暂停土拍外，多个热点城市也采取了土拍延期的措施，主要集中一二线。截止到目前，10个一二线城市推迟土拍出让幅数超过80幅，延迟出让的地块总额接近800亿元。
张宏伟指出由于开发商资金面紧张而导致付款速度放慢了，对下游的企业影响比较大。在这个现阶段其实已经体现出来了，现阶段上游土地出售暂停，也会影响当地财政收入，估计三月份之后线上的土地拍卖才会变多。但是开发商手中“余粮”比较有限，估计四月份之前开放商拿地还是比较谨慎。
同济大学管理学博士、上海市经济与信息委员会专项评审专家库专家孙文华告诉记者：“开弓没有回头箭。”开发商一直靠高周转开发来发展，因为他们的项目资金量很大，所以很多资金是从银行贷款或其他机构获得，资金有成本，开弓没有回头箭。
2020年1月初以来，荣盛发展下属公司通过拍卖方式在浙江省慈溪市、 云南省丽江市、河北省霸州市取得了多宗地块的国有土地使用权，合计总成交价格约12亿元。
具体而言，2020 年 1 月 13 日，在浙江省土地使用权网上交易系统举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动中，以46311万元取得浙江省慈溪市慈龙山I201903#地块的国有土地使用权。
2020 年 1 月 20 日，在丽江市公共资源网上交易系统线上举行的国有建设用地使用权拍卖出让活动中，以合计成交价格 31328.47 万元 ，取得丽江市丽地 2019-02 号、 2019-03 号、2019-04 号、2019-05 号地块的国有土地使用权。
2020 年1 月 23 日，在霸州市公共资源交易中心举办的国有建设用地使用权拍卖出让活动中，以合计成交价格 42176 万元取得霸州市霸土告字[2020]1 号公告 2020-1 号、2020-2 号地块的国有土地使用权。
孙文华认为：“现在不是船越大越好，现金越足越好。”这时候，也是考验开发商资金流的关键时期，如果前期资金充裕，此时，守住资金过冬“活下来”是真理。
在这次疫情的背景下，开发商的资金链关键是在银行和其他机构是否允许延期偿还，如果可以延期，最大的难度就是员工的成本，还有其他供应商的欠款问题。
张波同样认为在疫情阶段对于房企现金流是一次重要考验，房地产开发行业本身对于金融的依赖度就很高，由于是负债水平较高，以往采用高周转模式的房企更是压力激增。
对地房企来说，张波指出当下最为重要的有三点，首先是不能过于激进，通过精细化管理运营保障资金安全，施工人员、材料采购、施工组织等，要提前做好准备，毕竟当下活下去远比规模化要重要；第二是要提升能力加强对基层单位赋能，并确保每个单位的安全，有序恢复生产建设；最后做好前期准备以预备好疫情后购房热度的快速反弹，包括销售策略、宣传策略，并充分重视线上获客渠道。
“目前看来，疫情之下会有新的一轮行内洗牌，有些抗风险低的房企会遭遇淘汰。”张宏伟告诉《商学院》记者。
售楼部的暂停销售，部分城市土地出让、国有建设用地使用权交易也被按下暂停键，加上受疫情的影响购房者的可能会持观望态度，给房地产商带来了巨大的资金压力，面对巨大的销售压力，荣盛发展如何解决资金运转？千亿元销售额之后的发展何以为继？《商学院》亦持续关注。
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