Jack 主要观点
广州：前期房价、地价上升幅度相对较小，时间也滞后，自住改善需求构成更多，供应相对要充足一些。预计广州楼市调整会温和很多，房价、地价还有上升空间。
东莞：限购全覆盖，来自深圳的投资性购房较多，由于前期去化量大，库存和供应相对少，处于阶段性供不应求。来自深圳的投资购房退潮后，东莞房价回调难以避免。
深圳：对二套房贷限制严，前期房价、地价升幅巨大，投资投机需求占比大，外来人口流入量大。预计深圳房价、地价回调会相对明显一些，市场消化调整的时间相对长。
佛山：局部限购，来自广州的购房需求自住占比较大，广佛同城联系更紧，市场供应尚充足，预计市场会有所调整。
广州房价地价有上升空间
最新监测数据显示，多个热点城市10月份楼市成交环比下降，如南京、杭州、北京、合肥、东莞、佛山等，成交比9月下降20%-70%。有些城市虽然10月份网签量比9月上升，但主要还是网签时间有滞后、或交易赶在调控实施日前集中抢闸等原因造成的，调控后购房客户上门量、签约量都在减少。
合富地产研究院认为，考虑到这一轮房地产上升、调控都有城市间分化的特点，预计后续市场表现也会有所不同。以珠三角城市广州、深圳、佛山、东莞为例：广深同属一线城市，城市吸纳力强，外来人口大，供求关系偏向于供不应求，限购均比较严格，这是共性。但这两个城市差异也显著，深圳对二套房贷限制比广州严，前期房价、地价升幅巨大，投资投机需求占比大，外来人口流入量大，广州前期房价、地价上升幅度相对较小，时间也滞后，自住改善需求构成更多，供应相对要充足一些。因此，综合看两个城市的后市表现，预计深圳房价、地价回调会相对明显一些，市场消化调整的时间相对长。广州的调整会温和很多，房价、地价还有上升空间。
而佛莞毗邻一线城市，同属于一线购买力外溢的二三线城市，对外地人限购只限第二套，供求大致均衡，房价、地价与相邻一线城市相比处于洼地，前期价格涨幅较大，这是他们的共同点。他们的差异也是显而易见的，限购方面东莞更严，全覆盖，来自深圳的投资性购房较多，由于前期去化量大，库存和供应相对少，处于阶段性供不应求。佛山只是局部限购，来自广州的购房需求自住占比较大，广佛同城联系更紧，市场供应尚充足，预计两个城市市场会有所调整。相比之下，可能房价较地价的调整明显，因为房企还会继续投资进驻布局，只是拿地会谨慎一些，而来自深圳的投资购房退潮后，东莞房价回调难以避免。
未来房地产面临风险凸显
分析认为，未来房地产面临的风险将有所凸显。第一个是政策风险。这轮调控目标并非只是单单抑制房价、地价过快上升，显然还有防范资产泡沫、去除房地产高杠杆的政策指向。逻辑上包含防止因房地产过度膨胀而经济脱实向虚，从而阻断经济结构转型，加剧社会矛盾。
同时，近两年货币政策趋向宽松，一方面稳经济增长需要宽松的流动性环境，另一方面宽松的货币环境容易带来资产泡沫风险，以及通货膨胀风险。决策层一直在寻求平衡和理想的结果，虽然通胀风险暂无须担忧，却已经历股市大幅波动和房地产大涨两轮风险考验（人民币汇率风险也是潜在风险）。
另外一个风险是市场风险。本轮调控措施不同城市差别较大，房屋市场和土地市场分化加剧，企业投资需要认真研究不同城市的调控政策措施影响如何，也有仔细判断城市与区域房地产市场未来走势。特别是土地市场，可以说是重要调控对象，此时再用高杠杆拿地、高价拿地，风险非常之高。假如未来从供给端、需求端的资金杠杆率不断下降，那么有些城市的房地产市场调整时间可能比较长，这时候开发企业高成本、高杠杆发展的风险较大。
