Tom 沪预售证拦路 47豪宅排队等入市
沪预售证拦路 47豪宅排队等入市 更新时间：2010-11-12 7:32:28 3万元/平方米以上申请预售许可证需复核的门槛，让沪上47个豪宅项目排起了长长的队列，眼睁睁地错过了10月的“豪宅热”，一旦放行，新一轮的群雄逐鹿又将上演。但等不及的开发商做足功夫改变策略，盯着价格上限迫不及待出手试探行情。 11月6日，位于上海大虹桥徐泾板块的金地天御正式公开样板房，金地天御总经理冯家生向时代周报记者透露，首批房源定价在29000元/平方米左右，原来计划定价33000-34000元/平方米，出于“政策因素、市场预期、预售证的压力”，不知道卖30000元/平方米何时能批，所以自降价格先卖一点，后期再推出的官邸、平墅价格将上扬。 预售证被卡 金地天御是上海金地进军豪宅市场的天字系列首个项目，建筑面积约10万平方米，最早市场传将在10月开盘，但由于审批等各种因素，金地天御至今没有开盘。 搜房网数据显示，10月份上海地区延迟开盘的项目共有47个，包括公寓项目30个、别墅项目15个，混合项目2个，其中不少高端项目停滞在审批环节。 据悉，金地天御10月下旬就开始申请预售许可证，“全市有47个项目在排队，超过3万元/平方米以上比较麻烦，3万元/平方米以下区级房地局就可以审批了，” 冯家生无奈地告诉时代周报记者，“原来我们肯定要卖3万每平方米以上的，但不知道什么时候能批，作为上市公司要做报表，所以要先卖一点，首批定价29000元/平方米左右，没有超过3万的，先推两三百套90平方米和200平方米户型的官邸，大概11月17日开盘，平墅项目要迟些开盘，正在等预售许可证。” 目前，金地天御周边的别墅项目包括圣堡别墅、湖畔佳苑三期、观庭二期四荷艺墅、御品园林等，均价为3万-5万/平方米。 对于后期官邸及300-350平方米的平墅如何定价，冯家生表示，后期推出的官邸价格将在36000-37000元/平方米，平墅价格肯定要超过周边的独栋别墅价格，最少要在5万/平方米以上。 对此，上海中原研究咨询部总监宋会雍表示，徐泾板块是个项目落差极大的区域，最初是靠高端发起，但周围配套环境一般，交通受益于大虹桥，处于发力前的状态，高端居住社区尚未成型。 “官邸目前的定价已经比较高，与其他区域公寓产品相比，三林板块也有同价位产品，但徐泾板块的区位没有三林好。徐泾板块别墅类项目定价4万-5万/平方米比较正常，如果超过这个价格，哪怕产品做得不错，价格也偏高了。但从金地以往项目的营销来看，都是定位比周围要好一点点，这个定价是金地的一贯方略，并不让人意外。先推出一批官邸，无非是想试探一下市场的反应。”宋会雍说。 回笼资金为报表增色 金地今年中期财报显示，上半年销售面积48.29万平方米，同比下降42.83%，销售额53.76亿元，同比下降37.31%，仅完成全年210亿销售目标的1/4。金地集团称主要原因为上半年库存偏少，无充足房源可供销售，下半年将有足够房源供应，预计下半年新增销售面积200万平方米。 随着推盘量的增加，金地下半年经营策略采取了销售为先，通过更为多样化销售渠道、更有针对性的销售方案、更具灵活性的定价策略来加快销售，实现现金流回收。 11月9日，金地集团公布了10月份的销售数据，今年前10个月，累计实现签约面积169.09万平方米，同比增长13.8%，累计签约金额198.26亿元，同比增长19.9%。 金地集团11月-12月有新推或加推盘计划的项目包括：北京仰山、天津格林世界、天津国际广场、上海格林世界、上海天御、杭州自在城、南京自在城、宁波东御、武汉格林春岸、武汉圣爱米伦、西安湖城大境、沈阳滨河国际社区、沈阳檀郡、沈阳名京，推盘面积约为55万平方米，其中上海公司的项目占了5个。 金地上海公司营销总监白玉臣向时代周报记者表示，从2007年开始，金地上海公司的销售一直占集团的40%-50%，今年金地集团预计能完成230亿-250亿元，金地上海将完成销售收入100亿-110亿元，金地天御预计将贡献10亿-15亿元。 此外，白玉臣透露，2011、2012年，金地上海供货量将加大，明年金地上海就将做到销售额230亿-250亿元。 按此说法，为了加速回笼资金，金地天御自降价格率先推盘也就不足为奇。对于目前定价，冯家生称仍有很多客户有意向购买，基本上以改善型刚需客户为主，“有些是做生意的，有些是大型企业的，这些人不管是哪个行业，都是高级管理者或私营企业主。” 冯家生说，宏观调控对这部分客户的影响较小，限贷可能会有一定影响，但影响也不大，“我们有银行在现场，客户怎么付款，银行先查资信，不然签了也没意思，大家白辛苦。” 豪宅价格短期难松动 在刚刚结束的10月，上海均价5万每平方米以上的豪宅成交面积达到了7.89万平方米，相比9月大涨了55%，超过今年4月的7.08万每平方米，成为今年豪宅成交量最大的一个月。豪宅市场的成交上扬也直接拉高了沪上楼市的均价，10月份，上海商品住宅成交均价为21884元/平方米，环比上涨了3.1%。 来自佑威的数据显示，11月的第一周，上海豪宅的销售量依然达到了1.44万每平方米，虽然相比10月势头有所减缓，但仍处于高位。 今年上海豪宅销售的高峰恰恰出现在4月和10月，而这两个月份正是今年两次调控出台的月份。今年第一轮调控在4月出台后，豪宅的销量一度飙升，但是进入5月后迅速下滑，在随后的三个月一路走低。 佑威房地产研究中心副主任陆骑麟告诉时代周报，上海豪宅市场在经历了10月的火爆后，也难逃逐步冷却的命运，当然一些品质极高的稀缺型高端项目，由于其具有较高的收藏价值，仍然可以游离于大势之外。 事实上，10月最为炙手可热的两个豪宅项目上海星河湾花园和仁恒怡庭在进入11月后，价格均有一定程度上调，仍摆出“皇帝的女儿不愁嫁”的架势。尚海湾豪庭上周售出的两套公寓，均价更是高达81632元/平方米，比10月的均价高出近三成。陆骑麟认为，不少豪宅开发商都做好了长期作战的准备，短期内价格不会出现松动。 目前，10月爽约的高端豪宅，开盘时间仍扑朔迷离。由于4月份调控，很多开发商不愿意推盘，现在想推，又被一张预售许可证挡在了门外。 宋会雍表示，现在市场房源少，有些比较差的项目可能也卖出去了，目前都在排队等供应，未来出来的房子可能定价更高。“但在调控背景下，未来可能出现分化，7万元/平方米以上的高端豪宅一般有标杆意义，会卖得比较好，抗跌性强，很难被冲击，市场即使处于冷战，仅仅交易节奏滞缓，从高往低落得比较慢。而3万-5万元/平方米的中高端豪宅，如果成长性不足，往往会充当降价的先行军。”相关文章：招商证券：15亿限售股17日解禁齐星铁塔：中标国家电网项目估值不算太高浦东建设：重大工程中标估值不高许家印：恒大将进入更多三线城市楼市“出货”时代来临宏源证券：给予安诺其“增持”评级恒星科技：增发继续扩大切割钢丝产能恒星科技：增发继续扩大切割钢丝产能宏源证券：给予安诺其“增持”评级飞乐音响4875万转让股权资产
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