Mike 长城证券：央行再次强调房住不炒各地逆周期政策继续出台
2月26日，长城证券发布地产研报。
核心观点
地产板块上涨 0.22%，28 个行业中位列最末，龙头及二线龙头回调：本周大盘上涨 4.06%，电子、军工、通信板块涨幅靠前，地产板块在经过上周的大幅反弹后本周基本维持平稳，小幅上涨 0.22%，但在 28 个行业中表现位列最末。本周末板块 PE 估值小幅回升至 8.56X，PB 估值回升至1.35X，板块 PE 及 PB 估值相对全部 A 股的折价为 46%及 23%，若剔除银行股折价分别为 61%及 40%，尽管绝对估值有所回升，折价幅度再度接近历史高位。个股方面，本周板块涨幅前五为万业企业、中天金融等，其中万业企业已完成第二次公司股份回购，回购股份占公司总股本的3.39%；跌幅前五为中南建设、万科 A、新城控股、蓝光发展、南山控股，前期涨幅较大的龙头及二线龙头股价回调，此外周五晚间中南建设传出中南置地董事长陈凯离任消息。重点公司中世联行、招商积余、华侨城 A、荣盛发展股价上涨，其余公司本周均有下跌。
央行重申不将房地产作为短期刺激经济的手段、多地逆周期调节政策继续密集出台：本周各地继续密集出台房地产逆周期政策，包括苏州、佛山、沈阳等地均有出台针对疫情地产调节政策。其中苏州适度放松预售政策，将预售申请条件更改为针对不同地块不统一要求，适度提前开发企业预售、销售的时间节点。预售条件的适度放松有利于房企加速现金回流，加快项目周转，为房企财务安全提供保障。此外央行在 2019 年第四季度货币执行报告中再次强调房住不炒定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段；在召开的“2020 年金融市场工作电视电话会议”强调，要保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，将继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。
重点 27 城新房成交量环比继续回升，同比降幅持续收窄：成交方面，本周重点 27 城新房成交量环比继续大幅回升，同比降幅依然维持高位，但持续收窄，年初至今累计同比降 34.9%。分能级来看，一二三线成交继续全面回升，同比仍然一线相对较强，年初至今一二三线新房成交累计同比-33.4%/-39.3%/-31.1%。供给方面，近三周重点 10 城新增供给环比同样继续回升，而同比维持低位，年初至今新增供给累计降 34.7%，累计表现略有好转。截至本周末狭义去化周期 11.63 个月，去化周期不断提升主要是受成交下降滚动计算的影响。年初至今重点一二三线累计新增供给同比分别为-31.0%/-14.3%/-57.3%，一线跌幅持续收窄，截止本周末一二三线去化周期 10.18 /6.53/14.31 个月，重点二线维持低位。
维持推荐评级：本周基本面表现继续逐步回暖但同比依然相对低迷，在此背景下政策面多地如期出台房地产逆周期调控政策，部分城市稳步推进复工，资金面同样在逆周期调控政策下整体偏松，但同时央行再度强调保持房地产政策的连续性稳定性，不将房地产作为短期刺激经济的手段。我们在之前报告中提到，疫情影响对市场短期形成一定冲击，但考虑到 1)一季度向来是行业销售及开竣工淡季，占全年比重相对较低，2)房地产作为经济稳定器，预计将有更多逆周期调节政策出台，全年影响可能有限，但仍需密切关注疫情发展。考虑到板块估值依然处于历史低位，我们维持板块“推荐”评级，资金面稳健的龙头企业或将呈现较大优势，建议重点关注万科、保利等行业龙头。
风险提示：疫情发展超出预期，行业及信贷调控政策超出预期。
