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以下是
正文：
前滩的二手房，到底能卖多少钱？
大家听到最多的，就是前滩20万的故事了——但实际前滩成交20万的二手其实寥寥无几，相当比例的成交都在15-18万之间。
今天，我们就一起用近半年的前滩二手成交数据来告诉大家：
前滩的二手房，到底能卖多少钱？
01
“历史数据”
我们先来看看近半年的前滩成交价格:
这张图上，集合了从2021年10月至今将近6个月的成交数据——平均成交单价：
16.6万
我们可以看到，前滩的二手成交单价实际跨度相当之大：
最低14.6万、最高21.4万而从总价来看，最低成交730万、最高成交3200万，差价相当于一个安康苑。
（注：两者价差2470万、安康苑一期套均总价2487万）
很多对前滩不了解的人可能会有疑问：
为什么同在一个板块，单价和总价可以相差这么大？
02
“拆解”
前滩，是个差价极大的地方。
可能光看小区名字大家不清楚具体分布，我们看地图可能会更清晰：
其中，目前有成交的小区分布如下：
根据成交数据总表（数据可能存在一定偏差，仅供参考），近6个月前滩成交平均单价
16.6万
——根据单价从高到低排序，我们可以将价格分为4档：
单价20万及以上：第一梯队，单价16.6万以上：第二梯队
（超过平均成交单价）
单价15-16.6万：第三梯队单价15万及以下：第四梯队
其中我们要明确，前滩目前上市的新房中最低仅8.1万、最高售价也仅不过12.18万，无论买到哪个都是绝对的倒挂和性价比——
但之所以会有这样大的单价差距，和产品力的巨大鸿沟有很大关系——
单价上到20万的小区，目前只有2个：一个是晶耀名邸1期、一个是三湘印象名邸。
晶耀一期位于前滩核心区位，从117平三房开始都是一梯一户设计、绿城物业带会所——
由于小区装修标准在限价前签订，所以装标极高
（同期的中粮海景也是如此，厨房标配嘉格纳+唯宝，晶耀为帝泽+唯宝）。
另一个三湘印象，一线江景+全铝板外立面，内部性冷淡的简约装修风格和中鹰黑森林非常相似：
这2个小区都有共通的特性：
极致稀缺的产品属性导致产生高溢价。
而在第2档16.6万+的小区中，主要分为2种：
一种是2000万以上高总价三房、一种是900万挂学区出租——晶萃名邸&尚峰名邸作为前滩户型设计最方正的代表，虽然具体位置各有欠缺，但是单价确实坚挺：
晶萃名邸124-126㎡ 3房2厅2卫
尚峰名邸147㎡ 3房2厅2卫
（注：晶萃名邸前排直面中环和变电站、尚峰名邸所在九宫格距离地铁站很远，同时小区有47平小户型，不够纯粹）
而实际在15-16万的主力单价区间内，成交户型普遍集中在60平上下的挂户口小户型——
东方悦耀51㎡ 1房1卫
锦绣臻品57㎡ 1房1卫
锦绣臻品62㎡ 1房1卫
单价更低的第4梯队，目前来看和第3梯队非常重叠：
小区内最大户型可能就是64平
（比如锦绣臻品）
、又或者小区本身只有2栋楼
（比如晶耀2&3期和东方逸品、东方悦耀等小区）
，小区氛围不足且没有产品优势，价格也就“泯然众人”。
03
“观点”
虽然前滩没有传说中的20万（平均），但依旧可以说是上海中环线上最强的板块之一。前滩平均16.6万的单价，超越了一众大家耳熟能详的优质板块：
碧云联洋受制于套均面积太大、徐滨古北也是同样问题、大宁瑞虹平均价格就在13左右，前滩楼龄新、规划强的优势彰显无遗。
同时，我们还要意识到前滩现在的价格还是在整个板块没有一个小区满5年、户型小区设计都被吐槽爆的情况下发生的：晶萃、晶耀这样设计方正的小区明显就在单价上有一个质的台阶。
未来的晶鸿名邸和东方惠雅上市后，预计价格就会对标晶萃晶耀，有望冲击20万大关。
04
“未来”
前滩的故事，还没有完结。
在东方惠雅和晶鸿名邸之后，前滩还有3个项目正在准备中，分别为：
1.前滩32-01地块的格力浦江壹号2.前滩21-01地块的陆家嘴150米超高层住宅
3.前滩54-01地块的陆家嘴90-160平3-4房
其中，格力浦江壹号是前滩一线滨江最后的一个新房了——
项目就在三湘印象名邸隔壁，从建筑结构上看层高非常惊人，全落地窗的设计未来朝江一侧必定非常震撼：
建筑由于比较超现实，这一点也直接体现在了户型图上：
（图片来源：小胖看房）
同时，
紧靠济阳路高架的陆家嘴集团21-02和21-03地块中，仍有4栋150平高层住宅、共计650余套住宅供应
——
项目由于为商业和住宅混合用地，楼下就是传说中的陆家嘴L+ mall，同时还有1栋160米和195米的超高层写字楼。
值得注意的是2个地块的容积率分别为5.5和5.7，和安康苑已经不相上下。
目前2个地块的联合效果图已经公示公开——
从效果图中可以看到，南侧地块下穿地铁线路，可能会产生一定共振影响。
2地块由于总开发体量约60万平方米、同时包含6栋超高层住宅、商业和办公，截止目前建筑主体还没有出土，预计竣工时间都将在2024年后，
交房时间可能在2025年左右。
最后一个，则是陆家嘴54-01地块：该地块于
2020年7月29日下午被陆家嘴集团以49.11亿元拍得。项目已经与2020年12月23日开工：
截止今日，项目幼儿园和办公部分已经接近完成，目前正在对住宅部分的地下结构进行施工，项目整体的效果图已出：
户型图也已经流出，基本和晶鸿名邸保持一致：
户型图如下
约160㎡4房2室2卫
约150㎡4房2室2卫
约98㎡3房2室2卫
约80㎡2房2室1卫
约80㎡2房2室1卫
约98㎡3房2室2卫
项目将在下半年入市，大家觉得前滩今年的分数，会是多少呢？
P.S.今天刚出一套东方逸品的134平三房（低区），单价15.2万：
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