2019年之前，一笔小微企业房产抵押贷款的利率一般在每年6.37%-7.5%。有的银行还需要买保险、贵金属、理财等。现在申请同样的商业贷款，利率低至每年3.25%-4.5%。

小微企业房产抵押贷款利率在下降，而房贷利率2号房贷最新利率为5.65%。对于我们来说，为了获得低息贷款，有哪些机会和需要准备的工作？在这篇文章中，我们会给你一个透彻的讲解。

通常有以下贷款场景：

1、已有的房产做抵押，补充企业现金流；

2、房产已经抵押替换，省利息；

3、先全款再抵押，完成房屋置换。

如果完成其中一个场景，将节省数万到数十万的额外融资成本。对于有企业的客户来说，这是针对中小企业的大礼包，而不是过去的P2P“假”普惠金融贷款。

为什么银行有这么多不同贷款产品？

在上一篇文章中，我们介绍了北京市场上美国普莱姆银行的7款 《北京2022年房产抵押贷款政策攻略》 产品。很多朋友可能都被他们看花了眼，可能问题多多。

比如银行为什么要搞这么多产品？他们为什么不推出利率最低的那种呢？还有一大堆先息后资、等额本息、20年信用等名词。我的头就要爆炸了。

简单点，好吗？

好了，今天就简单点。检查所有的产品，从银行的视角聊聊贷款产品设计，从客户的视角谈谈银行贷款产品选择。.

一、银行的盈利主要来自于息差。

也就是说，银行借的钱利率低，借的钱利率高，中间的利差就是银行的收入。所以你会发现，国有银行利率特别低，对客户的要求自然会高，而股份制商业银行利率高，对客户的要求和准入门槛相对宽松。

同时，银行之间是直接竞争关系，为了争夺客户抢夺市场份额，必须各显神通。

BH产品：如果房子比较旧，可以先申请利息，那么利率自然会高一些。

GS产品：利率低，对企业和房地产会要求高流水。

ZS产品：还款方式灵活，只要你是国企，都可以申请。

从以上产品中，有没有感觉到每家银行的房产按揭产品设计不一样，利率和存取客户群也不一样？

二、房产抵押贷款产品千差万别

根据之前对 《北京2022年房产抵押贷款政策攻略》 , 7种抵押贷款产品的总结，我们总结如下：

1、利率低的银行，对地段和房龄、公司经营情况就有很高的要求。

比如房产的位置不在银行的白名单里，也可以参考小区的成交量，是否是学区房。

银行的逻辑很简单。我的利率低，所以我想要最好的房子。万一有一天你不交钱，我可以轻松还清房产债务。

不仅如此，还要求主借款人年轻力壮，公司经营良好，还款能力强。

虽然有房产做抵押，不交钱也可以执行抵押，但是银行不希望坏账。

产品越好，对主借款人的要求越高！

2、而有的银行，能接受50平以下小房子，也愿意接受老人名下的房子。

其实北京好地段的老房子根本不卖，老人的房产贷款往往都是子女来还。银行适当放宽了对房子的要求，放宽了对主借款人的要求，顺便提高了利率。

3、深圳事件出

但有的银行对于真实经营的企业，有纳税经营良好，新购房产，也是可以申请房产抵押贷款。但利率方面，你懂的。

这种银行要低调，我在这里过多解释了。欢迎联系咨询KF608e

4、还有一类人群，是无法享受经营贷的利率优惠的。

比如公务员、金融行业人士等，就被公司这条限制了。

没问题，只要有需求，就有银行设计产品满足需求。

没有公司没问题，那就做抵贷不一，比如父母名下有公司，配偶名下有公司，额度上限1000万，利率嘛，也就再稍微抬那么一点点。

5、征信存在瑕疵的客户

在我们生活中的抵押贷款，信用贷款，信用卡可能会因为种种原因，出现晚还款，出现逾期的情况；一般银行对征信的逾期要求近两年内不能有连三累六，一些银行也可以申请操作的，企业有真实经营，经营情况良好，不是恶意逾期，上文提到过，每家银行设计的产品不同，这种情况下选对银行就可以申请。

综上所述，银行的房产抵押贷款产品是根据客群需求，被精心设计过的，充分满足了市场的多样化需求。

比如，今年的大环境就是经营贷宽松！

3.85%的贷款，两年前是需要特批的，需要拖关系拿到的。而现在呢，满世界都是3.85%-4.85%甚至3.4%的利率。

而2012年到2016年底很流行的抵押消费贷款，现在看来就有点鸡肋，现在银行已经基本停止抵押消费贷款

所以，趁现在北京小微企业降息大环境下，有房 有企业想申请低息贷款（预计4月份开始政策会收紧），速度办理！

三、客户使用场景的视角

简单来说，就是用房产向银行申请抵押经营贷款，从之前的年息6.86%置换成现在年息3.7%的抵押经营贷款，使小微企业节省50%的融资成本。

但因为房子不同，主借款人资质不同，贷款金额不同，对月供压力不同，也形成了复杂多样的选择。

从节省利息考虑，一定是选择利率最优的银行产品

从还款压力考虑，一定选择年限长，最好支持先息后本的产品

从授信额度考虑，有些人只需要200万救急，有些人必须抵押足够高的额度，这里又会涉及到每家银行的贷款成数和评估价差异。

从买房置换角度，只能选择接受新产证的银行，哪怕利率略高了一点，但跟房子涨幅相比，多付的这点利息毕竟是小头。

说了这么多，该如何选到和自己最匹配的银行产品呢？

这就需要：

1、对自己条件的审视（包括房产、征信、流水、公司）

2、对银行产品的了解（包括利率、成数、还款方式、贷款年限等）

3、通过梳理自身条件和需求，在专业人士的帮助下，达到银行的申请条件

总结

今年的经营贷受到政策全方位扶持，是个非常好的切入时机。无论是切换贷款节省利率，房子做抵押留点现金，还是买房置换，都可以极大的降低成本。